Impasses, chemins d’accès, voies privées : comment gérer ?

Cécile Mérillon-Gourgues
Cécile Mérillon-Gourges
Spécialiste en Droit Immobilier

Pôle Immobilier, Construction et Droit Public

IMPASSES, CHEMINS D'ACCÈS, VOIES PRIVÉES:
COMMENT GÉRER ?

Les titres de propriété se contentent de mentionner des servitudes de passage sur un chemin d’accès commun ou une voie privée mais lorsque qu’il s’agit de l’entretenir ou de l’assurer, comment faire ?
Le mieux est de trouver une solution de gestion commune. Très souvent c’est la copropriété qui est proposée. Elle est pourtant la structure la plus lourde et formaliste alors que des structures beaucoup plus souples et faciles à créer peuvent lui être préférées.

Ces voies d’accès comportent souvent des canalisations communes qui doivent faire l’objet d’une assurance spécifique en cas de rupture ou de fuite dont les conséquences peuvent être très lourdes. Une solution de gestion commune permettra d’éviter, lorsqu’il sera question d’engager des frais d’entretien d’assurance ou de réfection que ne se pose la question de leurs prises en charge et de leur répartition.

Particulier ou administrateur de biens il est nécessaire de consulter un avocat spécialisé pour déterminer les droits de chacun en fonction des titres et de la configuration des lieux qui pourra ensuite vous proposer la structures de gestion la plus adaptée.

Voici un rapide tableau des modalités de gestion possibles :
- L’indivision
- La société civile immobilière (SCI)
- L’association syndicale libre (ASL)
- L’union de syndicats

L'indivision

L’indivision est régie par l’article 815 du Code Civil.

C’est un structure de fait, qui résulte des droits de ses membres mais ne nécessite pas d’acte fondateur.

Elle ne possède pas la personnalité morale de sorte qu’en cas de nécessité d’agir en justice par exemple, tous les indivisaires devront être représentés dans la procédure ce qui est très lourd.

L’article 815-3 permet aux indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis d’effectuer les actes d’administration sur le bien indivis et de donner mandat à un indivisaire ou à un tiers d’administrer ce bien.

Le consentement de tous les indivisaires est en revanche requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à « l’exploitation normale des biens indivis ».

Les indivisaires peuvent convenir entre eux de modalités de gestion spécifiques qui sont listées aux articles 1873-1 et 1878 du Code Civil.

Avantages:
Cette structure a l’avantage de ne nécessiter aucun acte fondateur

Inconvénients:
Son défaut de personnalité morale et l’absence de règles précises de fonctionnement rendent sa gestion lourde et difficile.

Société Civile Immobilière (SCI)

C'est une société civile dont le fonctionnement est régi par les articles 1832 et suivants du Code Civil

Elle peut permettre de gérer une voie et d’en répartir le cas échéant le bénéfice.

Elle ne peut être constituée que par la totalité de propriétaires indivis du square qui doivent, pour être associés, apporter leurs droits indivis et seront à ce titre imposés puisqu’il y a transfert de droits réels.

Les statuts de la SCI fixent les modalités de son fonctionnement.

Le gérant est soit désigné par les statuts soit par une assemblée des associés à la majorité de plus de la moitié des parts sociales (article 1846 du Code Civil)

Les apports ne sont pas nécessairement identiques de sorte que les propriétaires peuvent y apporter des types de droit différents (jouissance, propriété).

Les parts de cette SCI constituée des droits indivis des riverains peuvent être cédées avec l’agrément de tous les associés (article 1861 du code Civil)

Avantages:
Cette structure a l’avantage de permettre de définir précisément la gestion de la voie ou du chemin, d’avoir la personnalité morale, et de pouvoir percevoir d’éventuels bénéfices comme par exemple la location de parkings sur la voie d’accès.

Inconvénients:
Elle nécessite un accord unanime de tous les propriétaires indivis pour sa constitution ainsi que le versement de droits relatifs aux apports effectués.
Mais surtout, la société civile immobilière est une société de personnes ce qui signifie que ses parts ne seront pas nécessairement attachées à la propriété d’un lot d’un immeuble du square.
Certes, la vente est soumise à l’agrément des associés et il peut être prévu que les parts ne pourront être cédées qu’à un autre associé mais il risque d’être difficile de contrôler le respect de cette procédure.

Cette difficulté préoccupante constitue un inconvénient majeur pour la stabilité juridique d’une voie de sorte que cette structure ne semble pas la plus adaptée.

L’Association Syndicale Libre (ASL)

C’est une institution régie par l’ordonnance du 1er juillet 2004.

Elle ne peut être constituée qu’en vue de poursuivre un des buts énoncés par cette ordonnance, parmi lesquels la mise en valeur des propriétés.

Elle peut ainsi permettre la gestion et l’entretien d’équipements communs.

Les membres associés de l’ASL sont tous les propriétaires et dans l’hypothèse de l’existence d’un syndicat des copropriétaires dans le périmètre syndical, chaque copropriétaire a la qualité d’associé.

Cette association a un caractère réel de sorte que les droits d’associés sont attachés aux immeubles appartenant au périmètre syndical.

L’ASL a la personnalité morale de droit privé dés lors qu’elle a été déclarée au Préfet et qu’un extrait de ses statuts a été publié au Journal Officiel.

Ses créances bénéficient, comme les syndicats des copropriétaires d’une hypothèque légale sur les immeubles de l’associé défaillant.

Elle ne peut être constituée qu’à l’unanimité de ses membres, l’accord de chaque propriétaire ou copropriétaire devant être formalisé par écrit.

Ce sont les statuts qui fixent ses règles de fonctionnement qui ne sont pas celles de la copropriété mais peuvent y renvoyer si les membres associés le souhaitent.

L’ASL est administrée par un syndicat composé de membres élus dans les conditions fixées par les statuts, et représentée par un Président qui exécute les décisions d’assemblée et les convoque. Ses pouvoirs sont déterminés par les statuts.

Avantages:
Ainsi l’ASL comporte de nombreux avantages parmi lesquels le caractère réel de ses droits et celui, conventionnel, de son fonctionnement.
Sa constitution n’est pas onéreuse puisqu’elle n’emporte pas le transfert de droits.

Inconvénients:
L’objet des ASL étant réglementé la seule « mise en valeur des propriétés » risque de ne pas justifier la perception de revenus de la jouissance de parkings par exemple .
Enfin et surtout, l’accord unanime écrit de chacun des copropriétaires indivis sur la voie est nécessaire à la création de l’ASL, ce qui, en incluant tous les copropriétaires concernés risque d’être parfois très difficile à obtenir.

L’Union de syndicats des copropriétaires

Elle est régie par l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle a pour objet la création, la gestion et l’entretien d’éléments d’équipements communs à plusieurs syndicats ainsi que la gestion de services d’intérêt commun.

Elle peut être constituée par des syndicats des copropriétaires mais aussi depuis la réforme du 13 décembre 2000 de tout propriétaire d’immeubles contigus ou voisins de ceux de ses membres.

Sa constitution est plus facile que dans le cas de l’ASL puisqu’elle nécessite seulement la tenue d’assemblée générale de copropriété des syndicat des copropriétaires membres au cours desquelles doit être réunie la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires.

En revanche, le retrait de l’Union requiert la majorité qualifiée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle a la personnalité juridique et peut être propriétaire du patrimoine propre nécessaire à son objet et agir en justice.

Ses modalités de fonctionnement et attributions sont fixées par ses statuts.

Elle est représenté par un Président élu en assemblée assisté d’un conseil de l’Union qui s’apparente au conseil syndical du syndicat des copropriétaires en ce qu’il dispose de pouvoirs de contrôle et de consultation du Président détaillés aux articles 63-1 et suivants du décret du 17 mars 1967.

Elle peut percevoir d’éventuels loyers et les répartir, du moment que cela est inclus dans son objet statutaire et qu’elle ne perçoit pas de rémunération pour ce faire.

Elle ne peut en revanche agir en recouvrement contre un copropriétaire puisque seuls les syndicats des copropriétaires en sont membres.

Cette structure est donc relativement facile à créer, souple dans son objet, liée à la voie et non aux personnes, de sorte qu’elle est sans conteste la plus adaptée pour gérer une voie d’accès privée.

Les statuts peuvent être rédigés par un avocat spécialisé qui pourra vous accompagner, professionnel administrateur de biens ou particulier tout au long du processus de création de l’ensemble.

< Loi Pinel, partie 2

Un logement décent sans volets ? >

Cour en indivision

19 Apr 2018

Bonsoir, Une cour commune en indivision forcée. La règle des 2/3 peut-elle s'appliquer alors qu'elle a été instituée pour les divisions successorales. Merci pour votre réponse. et éventuelle correction. Cordialement PP